近日，有消息稱，長租公寓運營商自如最快將于今年第三季度正式向港交所遞交招股說明書。

今年3月，市場就傳出過消息，稱自如考慮在香港首次公開募股，計劃籌資約10億美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市。

對此，自如方面兩次回應均為“不予置評”。

(相關資料圖)

同為長租賽道中的另一家企業魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，但至今仍未上市。

而曾經登陸過美股市場的青客公寓和蛋殼公寓，前者用了兩年零兩個月的時間從長租公寓第一股到走入破產清算程序；后者經歷了爆雷、退市，給整個長租市場潑了一盆冷水。

因此，有望成為“港股長租公寓第一股”的自如的IPO進程備受關注。

一、規模最大的“職業二房東”

根據新華網發布的《2021 中國城市租住生活藍皮書》預測，到2030年我國住房租賃人口約 2.6億人，住房租賃市場整體規模近10萬億元。

而前瞻產業研究院數據顯示，我國年長租公寓市場規模2021年已達到2.09萬億元，預計2025年能夠達到3.01萬億元。

2016—2025年中國長租公寓市場規模及預測/圖源前瞻產業研究院

自如早就是長租公寓市場上的老玩家了。

業內人士將大量資本進場的2017年稱為我國長租公寓元年。而早在2011年10月，自如就已作為“鏈家地產旗下的長租公寓品牌”成立，2016年從鏈家體系中分離。

天眼查數據顯示，2018年1月16日，自如完成了40億元人民幣A輪融資，總估值超200億人民幣，成長為長租公寓領域第一支獨角獸企業。

租住業務是長租玩家的核心業務，租住產品分為分散式產品和集中式產品兩大類。

自如是分散式公寓龍頭企業，另一邊籌謀上市的魔方生活，則在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

自如分散式產品包括品質合租公寓“自如友家”、成套出租的自如原創設計風格公寓“自如整租”以及高品質住宅公寓“自如曼舍”。集中式產品則包括城市獨棟高品質青年社區“自如寓”、城市新居住社區“自如里”、高品質中短租床位公寓“城市之光”、中短租酒店式公寓“Z-Stay”以及旅行驛站“自如驛”等。

除了提供租賃服務，自如還為租戶提供保潔、搬家、維修、購置生活用品等一站式增值服務。

自如一開始做的是簡單的“包租模式”，即自如所謂的“省心租”——“先收房再裝修而后出租”。

也就是說，從房主手里收得房源，再將其租給租戶，從中賺得價差。

不同于傳統房產中介，自如會對租賃或購買來的房源進行裝修改造、配備風格統一的家居用品，使其擁有獨特的品牌風格，而后再出租。出租后會配備房屋管理人員負責出租房的公區衛生、水電維修等。

也就是說，自如在中間的橋梁身份，相當于市面上所謂的二房東。房主將房子交給自如管理后就可以做“甩手掌柜”。

只不過，一方面，這位“職業二房東”的規模比較大。

新華網與自如在2019年和2021年發布過兩份《租住生活藍皮書》，數據顯示，大量個人和小公司經營著數以千萬間計的房屋（約2600萬間）。品牌長租機構在其中占比5%（約150萬間），占整體租賃市場（約8000萬間）不到2%的份額。但在北京、上海、深圳、杭州這幾大城市，品牌長租機構的整體市場占有率接近20%。

自如是在管房源量規模第一的長租企業。公開數據顯示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局，累計為50萬業主、500萬自如客提供服務，管理房源超100萬間。

不過這一公開數據已多年未曾更新，此前有自如內部員工反映稱，與此前公開的100萬間房源對比，自如的房源數量已經降到85萬間，減少了15萬間。

龐大的規模還需要足夠的入住率支撐。根據自如研究院數據，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產品自如寓和自如里九成項目呈滿租狀態。

另一方面，這是家會裝修的“二房東托管公司”。

二、不止“省心”，探索“增益”

表面上來看，“裝修”技能只是租賃平臺抬高租金的手段。例如原本2000元可以出租的老破小可以花500元改造后以3000元租出去，自如相關負責人曾表示，裝修可以讓租金上漲20%左右。

但不得不說，這是有效的手段。

自如發布的《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示，當房屋經整體改造得到品質提升時，市場競爭力和出租效率也會提高。

以自如整租產品為例，普通裝修的整租產品平均出租周期為30天，配備智能家居的4.0風格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

不管是簡裝還是精裝，裝修后的房屋滿足了年輕人品質租住的需求。

在傳統的“二房東”模式下，低收高出的“租金差”是自如最主要的利潤來源。房東與租客一個想多賺、一個想少付，往往不愿意讓二房東平白賺這差價，于是紛紛喊出“房東直租，中介勿擾”的口號。

于是自如開始思考，這一模式有沒有改變的可能。

尤其是裝修環節，雖然賦予房屋不小的增值價值，但又形成了自如的成本壓力。企業一面花錢收房向房東預付房租一面花大量資金支付待此后數年攤銷的裝修費用。

既然裝修環節必不可少，有沒有可能將裝修的費用轉移給業主？

由此自如提出了全新的“增益租”模式——業主出資裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”。

從合同上來看，業主會根據自如提供的設計方案，簽訂裝修合同，承擔裝修費用。裝修完成并空氣檢測達標后，自如向業主支付“保底租金”，保底租金為預估市場租金的80%～90%，增值服務費為預估租金的10%，一年后自如與業主按5:5的比例分享“保底租金”之外的租金。

顯然，“增益租”的名字是為了打動業主，告訴業主“入股不虧”的。

的確，增益租模式下，對于房主來說，自如的“保底租金”為業主分攤了房子空置的風險，而租金溢價也可以分攤裝修費用，“隨著市場形勢走高，自如每年底還將與業主分享收益紅利”。

對于自如來說，通過裝修和維修保潔等服務性收入獲得服務性收入。原本自如資產負債表上累贅的“長期待攤費用”成為收入與利潤。用“增益”模式改變傳統二房東模式的自如才是真正的“入股不虧”。

有業內人士稱，“增益租”裝修部分的收入帶來了可觀的現金流，“現在裝修讓業主掏錢，實際一個業主相當于兩個客戶，一是買了裝修，二是像先前的業主委托。”

不過，大家都賺了，誰在為房東和“二房東”付費？

三、年輕人的租房焦慮

作為O2O互聯網品牌的自如“致力于為年輕一代提供高性價比的品質租住生活”。

通過APP平臺，自如迎合了年輕人智能化找房的需求——線下看房與線上結合，足不出戶就能夠隨時隨地瀏覽房屋內部的情況。同時租住過程中出現的問題都可以在APP端尋求售后。

為了迎合年輕人，自如友家的合同甚至會寫明“超過40周歲無法租住”。

畢竟實際管理經驗顯示，年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛、客廳等共享區域使用上產生生活矛盾。因此自如友家宣稱，自如友家是將整套房源分為多個獨立臥室出租，共用廚房、衛生間和客廳，“適合年輕人”。

2013年開始，自如啟動“海燕計劃”，為高校應屆畢業生提供租房月付、免押金、免費搬家等專項支持。目前該項目已經進行到第十季，有3900多所高校參與，服務畢業生數量高達 300萬，押金減免近10億元。

增強了自如的利潤屏障的海燕計劃并未撫平應屆畢業生的租房焦慮，因為自如的“貴”是顯而易見的。

至少不是剛出校園的年輕人可以承擔的。

有的年輕人認為“貴有貴的道理”“租自如主要是為了省心”。

有的畢業生卻才發現，合租模式注定了租房是在“開盲盒”，室友的契合與否直接決定了租住體驗的好壞。

不同于有的房東直租可以自己選擇室友，長租平臺的契約關系掌握在平臺手中，隔壁租戶的性別、性格、生活作息等不以你的個人意志為轉移。

除了遭受合租困擾的年輕人，自如面向中高端用戶的房源也被質疑價不對位。

五年前，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中瘋傳，文中提到，一位級別達到P7的阿里員工在北京因急性髓系白血病離世，其原因指向他入職時在杭州租住的自如房間。

此后的幾年內，諸如“甲醛超標”“空置期不足”“維權難”的新聞總是圍繞著長租公寓。

2022年，有孕婦質疑自如空氣質量/圖源上觀新聞

自如管家的素質高低，也會切實影響用戶的租住體驗。企業管理能力、企業的口碑，都被押注在最底層千千萬萬的一線“管家”身上。

2019年，自如CEO熊林就曾表示：“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好，才會去考慮IPO。”

2023年了，自如表現得更好了嗎？

參考資料：

觀點網：自如再傳IPO 港股長租公寓第一股將花落誰家？

長江商學院案例中心：從“省心租”到“增益租”——“自如”商業模式調整的“三問三答”

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